Dükkan Fiyatı Nasıl Belirlenir?

KÜÇÜK VE ORTA ÖLÇEKLİ DÜKKÂN SATIŞ FİYATLARINA BALANS AYARI

Merhaba İzmir’in güzel insanları ve Bayraklı / Bornova bölgesinde yaşamını sürdüren İzmirliler.

Bölgemde bulunan küçük ve orta ölçekli dükkân satışlarıyla ilgili edindiğim izlenimleri sizinle paylaşmak istiyorum.

*Küçük ve orta ölçekli dükkân nedir?

Yüksek aidatlı plaza içlerinde bulunan ofisler, sanayi bölgelerindeki dükkânlar, fabrika ve üretim tesisleri, çiftlikler veya kira getirisi 10.000 liranın üzerinde olan ticari yapılar bu yazının konusu değildir.

Bu yazının konusu, bu ölçekte olan dükkânını satmak ve bu ölçekte bir dükkân satın almak isteyenlerin bu ticarete bakması gereken doğru açıdır.

*Dükkânımın satış değeri kaç lira?

Günümüz şartlarında dükkânınızın satış değeri ortalama olarak, kira getirisi x 180 liradır.

Bu değer, konumuz olan ölçekteki ticari yapılar için alıcı ve satıcı açısından en insaflı, hakkaniyetli bedel tespitidir. Bu rakamın üzerindeki satış alıcının, altındaki satış ise satıcının ticari olarak zararda olduğu satış bedelidir.

Daha somut olarak, içinde 1.000 lira kira bedelli bir dükkânın, hakkaniyetli satış bedeli 180.000 liradır. Ancak durum böyle işlemiyor der gibisiniz… Maalesef durum, bu formülün dışına çıkıldığı için, zaten işlemiyor… Alıcılar kira getirisini 140 ile çarpıp bedel belirlemek istiyor, satıcılar ise kira getirisini 220 ile çarpıp bedel belirlemek istiyor. Sonuçta makas açıldıkça gerçekleşen dükkân satışı işlemi olmamış oluyor.

*Dükkânın değerini belirleyen unsurlar nelerdir?

Bu sorunun pek çok cevabı elbette var. Site içi dışı, bulunduğu site yoğunluğu, kaldırımından geçen yaya yoğunluğu, tabela değeri için cephesinin açısı, sokak, cadde, çarşı konumu, tavan yüksekliği, ön cephe genişliği ve kullanım alanı, derinliği, tuvalet, batar kat, ofis bölümü, sanayi elektriği, bacası, hatta giriş kapısı eşiğinde hafif bir yükselti, basamak dâhil bir dükkânın değerini etkileyen özelliklerdir.

Ancak bu kadar uzun incelemeye gerçekten hiç gerek yoktur. Çünkü bu özellikler aynı zamanda o dükkânın kira getirisini de belirleyici özelliklerdir. Bu özelliklere göre o dükkânın bir kira bedeli vardır. Bu kira bedeli o dükkânda yapılabilecek iş koluna göre belirlenir. Örneğin 15m2 bir dükkânın terzi kiracısı 500 lira kira öderken, kuyumcu kiracısı 3.000 lira kira ödeyebilir. Ancak hiçbir terzi, kuyumcu olabilecek nitelikte bir dükkâna 3.000 lira kira ödemek istemeyeceği gibi, 500 liralık bir dükkânda altın satılamayacağını da tüm kuyumcular bilir. Bu durumda ilk sorulacak soru “bu dükkânda hangi iş kolu ne kadar iş yapabilir?” sorusu olmalıdır. Bu sorunun cevabı o dükkânın kira getirisini, kira getirisi de satış bedelini belirler.

*Dükkânımın kira getirisi düşük ama aslında…

Aslında daha yüksek olmalıydı, dost işi eski hatırlı kiracı olduğundan az kira alıyorsunuz değil mi? Peki dükkânı satmanızın en büyük sebebi sizi tatmin etmeyen o dost işi az kira olabilir mi? Ya da kirasını yükseltemediğiniz ve bu sebeple sorun yaşadığınız kiracınızın siz de oluşturduğu yılgınlık?

Başka bir ifadeyle siz bu dükkândan kurtulmak istiyorsunuz… Peki, aday olan alıcılar sizce uzaylı olabilir mi? Kızıyorsunuz, belki de tebessüm ediyorsunuz ama… Çok değerli satıcı adayı; dükkânınızın “mevcut” kira getirisini 180 ile çarpın. Bunun üzerindeki bir satış bedeline o dükkânı aldıracak bir ticari düşünce maalesef yok.

*Ben ucuza kapatırım burasını, ticaret bu…

Şayet bir dükkân için, kira bedelinin 180 katı altında bir alış yapmak isteyen ticaret erbabı; Dostum, senin bu yaptığın pazarlık payı çerçevesinde hadi diyelim 170 ay olsun… Eyvallah, ancak “bunun altına bir fiyat teklifin” ticaretin terkinde bir fırsatçılıktır. Bunu kabul ettirdiğin satıcı gerçekten zor durumdadır ve sen onun bu zor durumundan istifade etmek isteyen bir fırsatçısındır bunun ticaretle bir ilgisi yoktur. Çok istisna rızalaşarak bu tarz satışlar oluyor elbette, ancak ileri zamanlarda görülüyor ki bu tarz ticaret pek fazla kazanç sağlamıyor. Bunu da edindiğim gözlemlerden bir parça olarak size aktarmak istedim.

*Dükkân boş…

Satılığa çıkmış boş bir dükkânın muhtemel kira getirisi, yukarıda belirttiğim gibi “bu dükkânda hangi iş kolu ne ölçekte iş yapar? Ne kadar kira ödeyebilirse, işini sürdürebilir ve kirasını düzenli ödeyebilir?” sorularının cevabında saklıdır. Bunun için dükkân çevresi emsal dükkânların iş kolları iş yoğunlukları ve mevcut kira bedelleri çok iyi araştırılmalıdır. Bu araştırma sonucu iyi niyet çerçevesinde muhtemel bir kira getirisi tespit edilebilir.

*Benim dükkânda kurumsal kiracı var…

Bu yüzden kira sağlam ama rakam küçük değil mi..? Kurumsal kiracının ödediği kira miktarına göre dükkân satış bedeli 280 ay çarpanına kadar çıktı… Ama olsun kurumsal kiracı… Sağlam!

Size minik bir sır vereyim, en sağlam en düzenli kiracı iş kollarının başında gözlemlediğime göre ilk seferde aklıma eczane, unlu mamül, restoran geliyor, tabiî ki bu kırmızı çizgili bir kanun değil ancak kiracıya bakarak dükkân satın alacak olsam kiracı olarak kurumsal markalardan uzak dururdum.

Bayraklı bölgesinde devletin adliyesi kiracı olduğu binayı boşalttı… 1 sene öncesinden o binayı satarken içindeki kiracının koskoca adliye olduğunu belirterek satabilirlerdi…

Hani şu market zincirleri var ya! Bakın size net ifade ediyorum. Haritayı açın 300m.çevresine bir daire çizin. O daire içinde altı dükkân olacak “yeni yapılaşma varsa” o kiracıyı mülk içinde yok sayın. Çok defa duyumunu aldım 500 lira düşük yer alternatif buldukları an hemen taşınabilirler.

Diyelim çok iyi sağlam bir kurumsal kiracı var dükkânda, kira getirisi de fena değil. Bu durumda şu soruyu da mutlaka soralım. Bu kurum dükkândan çıkarsa burayı alternatif kim tutabilir?

Bu yazdıklarım ticaretin riski kısmından ziyade, ticarette alınması gereken en basit tedbirler veya riski en az düzeyde tutmak için olağan düşünceler olarak değerlendirmenizi önemle rica ediyorum.

***Sonuç !

Küçük ve orta ölçekli bir dükkânın satış bedeli, aylık “mevcut” kira getirisinin 180 katıdır. Gerçekten satmaya ve gerçekten iyi niyetle bu ölçekte bir dükkân satın almaya çalışan tarafları sahnenin üstüne alıp olması gerekeni ifade ediyorum şöyle ki;

Bir dükkânın satışa çıktığı makul, aranabilecek rakamı en fazla 190 aylık çarpanda, gerçekleşecek satış rakamı da en alt 170 aylık çarpanda olmalıdır. 190 ay çarpanı üstünde satış yapmaya çalışan satıcıların, internet sitelerinde periyodik olarak fiyatı düşürmeleri ve nihayetinde izah etmeye çalıştığım fiyatlarda satışı gerçekleştirmeleri ya tutarsa mantığından öteye gitmeyen uyanıkça bir tavır olduğu gibi, 170 ay çarpanı altında dükkân satın almak isteyenler de farklı bir uyanıkça tavır gösterir. Bu yüzden güçlü olan her zaman bu çekişmeyi kazanır.

Satıcının da, alıcının da müşterimiz olduğu bilinciyle, her iki tarafın da çıkarlarını eşit derecede korumaya çalışan ve işini severek, saygıyla yapan tüm profesyonel emlak danışmanları bunun için vardır. Alıcı da olsanız, satıcı da olsanız, sorunsuz, zarar görmeden ticaret yapmanız için, kurumsal ve yetki belgeli, profesyonel emlak danışmanlarıyla çalışmanız sizlerin yararınadır.

Konuyla ilgili düşüncenizi benimle paylaşabilirsiniz.

Muhabbetle...

Yüzünüzden tebessüm, gönlünüzden huzur eksik olmasın.